1月22日，有消息称贝莱德寻求以30%的折扣出售上海写字楼，引起了市场的轩然大波，然后各路牛鬼蛇神胡说八道的新闻也越来越多。

地产投资圈的人觉得莫名其妙，这个楼已经在售好多年了，怎么突然变成了焦点。贝莱德的境外地产私募基金在2017年以4万出头的价格收购了普陀长风和长寿路两栋商办楼宇，距今已经6-7年的时间。

在2015-2019年的上海投资市场火热时期，据统计，类似于贝莱德这样的外资地产私募基金在上海共收购了超过80宗，总金额超过1,700亿的各类商办不动产，其中主要是办公楼，经历了漫长的投资周期，目前完成退出的仅约90亿，占比约5%。

一般外资基金的投资周期在3-5年，哪怕再延长1-2年，7年也是个大限，而目前，上海市场的外资私募地产基金95%的投资额尚未顺利退出，贝莱德收购的两个项目也差不多有6-7年的投资期，所以从投资周期而言大部分境外地产私募基金有项目退出的压力。

而另一点更重要的因素则是利率和汇率，在2015-2019年的投资热潮中，境外基金借贷了大量的美元贷款，当时境外贷款利率比境内低2%以上，而在过去四年，美元贷款利率以史上最快的速度飙升，相昱了解到一些境外基金在上海的贷款利率已经飙升到7-8%，有些夹层贷款的利率甚至在10%以上。

而在过去5年，上海办公市场因为供应量飙升的关系，大部分老项目的租金和出租率都受到很大压力，贷款利息飙升与租金和出租率降低带来的项目收入减少，导致许多项目现金流压力较大，只能采取折价出售的方式，快速套现流程。

同时，人民币当前的汇率，也与2015-2019年的收购大潮相比，降低约10%，在汇率与利率的双重压力下，熬不住的外资地产基金只能加速项目退出流程。

因为以上的原因，除了贝莱德之外，许多外资地产基金都在以6-7折对外出售此前收购的商办物业，无需大惊小怪，只是一个正常的资产退出流程，而上海市场整体也不缺少希望抄底的买家。

2023年上海地产大宗成交近1,200亿，创下史上第二高。

相比于上海办公市场因为供应量导致的疲软，欧美办公市场因为新冠的原因，大量公司推广灵活办公，办公模式的整体改变，导致美国办公楼空置率已经创下了1979年来的新高。

外资地产基金在欧美的商办项目也在斩仓大潮之中，就办公而言，美国市场的办公成交量已经创下了08年金融危机以来的新低，而办公楼的不良贷款比例已经超过9%。

同时，现存的客户也更加偏好于2015年之后兴建的新楼，美国市场过去4年对于办公楼市场的需求减少了2,000万平方米，但是2010年之后的新楼还是取得了约1,100万的吸纳量，相当于整个美国2010年之前兴建的办公楼共流失了超过3,000万平方米的租户，许多房龄较大的办公项目在出租市场上无人问津，在投资市场的价格更是暴跌。

整体而言，东亚公司的组织架构不太推崇灵活办公，所以东京、首尔、新加坡的办公市场表现相对稳定，就去年的数字来看，上海市场的新增需求也算稳定，但耐不住新楼实在太多，所以像贝莱德持有的品质与区位都不算市场前列的老楼，未来遇到的市场挑战会更大，所以贝莱德选择在当前，进行市场化的折价退出。

从目前情况来看，上海商办投资市场因为业主价格预期降低，流动性反而提升，大量资本仍在择机抄底，楼典盘点下目前市场在谈的项目情况，众多重磅项目有望在2024年成交，在暴雷潮、抄底潮叠加之下，预估2024年的上海商办大宗交易总额很有可能超过2019年的1,260亿，创下历史新高。

（来源：楼典）