近日，上海市土地交易市场发布长宁区华阳路街道12街坊41丘020-09地块(汇川路北块)国有建设用地使用权出让公告，起拍价格26.15亿。

汇川路北块位于中山公园和长宁龙之梦之间，紧邻地铁2、3、4号线中山公园站，可以建设92,861㎡商办建筑，可以说是长宁位置最好的商办一手土地，One & Only，以26.15亿的起拍价计算，楼板价约28,166元/㎡。

土地指标

总范围：东至汇川路300弄弄地，西至凯旋路，南至:汇川路，北至:中山公园

出让面积：23,215.3㎡

土地用途：商业25%；办公75%

规划容积率：4.0

限高：80米

开发体量

办公面积：69,646㎡

商业（酒店）面积：23,215㎡（全自持）

地下面积：67,000㎡（包括5,000㎡商业）

地块定位

办公部分功能定位为：引入企业总部、区域总部、功能总部、创新研发中心，形成产业集聚和业务协同效应，打造区域创新高地。

商业部分功能定位为：提供高品质生活服务，满足国际商务人士及高级管理人才需求，强化国际社区属性的高端商务型酒店功能。

本地块内应设置不小于8,000平方米的文化设施，其功能应结合苏河中山公园文旅资源丰富的地区，历史文化底蕴（百年公园、百年校园、百年道路、百年公交等），建议引入体验式文化消费，可以人文体验、数字媒体、新兴文化业态等为导向，形成文绿商办功能联动，彰显地区百年人文风貌。

地下开发不少于三层。地下1层可设置5,000平方米的配套商业设施，11,000平方米停车库，地下2-4层每层可设置17,000平方米停车库。

招商要求

承诺自通过综合验收之日起1年内，本项目新增引入至少1家世界500强企业总部（含区域总部、功能总部等）和1家国家高新技术企业，且引入企业在设立、建设、经营过程中均应遵守符合产业功能定位、税收属地征管、属地注册登记的要求，实现“功能、税收、注册”三落地。

长宁是上海土地资源最为紧缺的一个区，2019年长宁罕见地一次性推出了7幅土地，其中地理位置最好的便是汇川路北块。

长宁罕见一次性推介近60万㎡土地，抢地大战即将拉开

2023年1月，上海市愚园路历史文化风貌区保护规划长宁—020街坊（汇川路北块）局部调整发布。调整后，汇川路北块商务办公类经济载体面积将由7万平方米提升至9.35万平方米，并优化慢行环境，实现地块内公共空间与中山公园整体连通并对外开放。

中山公园是上海几个传统核心商务区中规模最小的一个，项目也都较为陈旧，商圈的两个主力开发商长峰与凯德都是以省钱著称的开发商，但奈何中山公园的位置实在优异，有2、3、4号线交汇，永远不缺人流。

从商业上来说，占据最好位置的龙之梦，品牌迭代速度快，人流旺盛，但因为硬件的原因，无法更上一层楼，从体验上与新开的商业体有一大距离，主打一个烟火气和热热闹闹的氛围；较新的来福士，最好的市口被一个既有建筑挡住，凯德作为基金，商业的招商也有颇多限制，租金导向下在当前市场也很难有突破；其他小型的商业例如玫瑰坊、兆丰广场、又又中心这些存量改造项目，也都一言难尽。

从办公角度上来说，中山公园的项目硬件和租户组合也与南京西路新天地有距离，所以本可以更上一层楼的中山公园一直是充满着遗憾。

所以对于整个商务区和商圈来说，汇川路这块地的未来开发尤为重要。

其实从指标上来看，这块地依然延续了遗憾，一个三线上盖的成熟核心商务区，容积率仅有4.0，高度仅有80米；按照正常商办开发逻辑，这块地的容积率应该给到10-12，地上建筑面积30万平方米左右。现状项目体量过小，无法改变整个中山公园的生态和能级。

在没有地铁的地方疯狂盖办公，在3条地铁的位置限制容积率，规划的失衡也是上海目前商办市场困境的一大原因。

这块地从2019年开始招商，拖到5年后才出让，背后也应征了当前市场的无奈。据悉，这块地托底的是一家开发品质还不错的国企，如果没人抢的话，就是它的了。地块预计在9月11日进行土地出让，相昱会持续关注后续的土地出让。