7月底上海证大房地产有限公司与瑞冬集团股份有限公司的附属公司签署协议，收购其主要位于上海与青岛的地产项目资产包，总代价为1,000万人民币。瑞冬集团股份有限公司是集中央空调产品设计、生产、销售、安装、维保于一体的现代化大型综合企业，总部位于山东德州。

“德州电器”大佬为什么能这么便宜能收购超过28亿的资产呢？下文再说。

证大出售的资产包非常复杂，有商业、酒店、车位、土地...等一系列资产，主要包含：

(a)上海证大大拇指广场之2个商铺单位（超市部分）、25个商铺单位、证大美爵酒店及475个停车位；

(b)青岛証大大拇指广场之一个设有地下停车位的购物中心及一间酒店；

(c)扬州项目的216个商铺单位及一块土地；

(d)西镇项目的一个商铺单位及81个停车位；

(e)烟台项目的一块土地；

(f)证大五道口金融中心、证大宽域及证大立方大厦分别拥有190个、50个及115个停车位。

除了以上六个资产，还包含证大喜马拉雅中心45%股权，以及一些其他资不抵债的公司股权。

因为证大的境内债务大量违约，所有收购境外股权部分间接获得其在境内的资产。

总代价虽然看上去比较便宜，为人民币1,000万，但考虑到证大复杂的贷款违约情况，出售部分权益拥有人应佔的未经审核合并负债净额约10.39亿港元；而评估师对于这些资产包资产在二零二四年五月三十一日的估值为人民币28.766亿元。

所以说股权交易价格便宜，是因为这些资产背后还有着大量的负债。

翻看证大的财报，证大此次几乎把所有的现金流资产全卖了，在其中最值钱的还是联洋人民的家园——大拇指广场、证大美爵酒店，以及在联洋区域的850个车位，这些资产，包含青岛、扬州的商业去年的收入超过3.2亿元。

喜马拉雅中心45%股权间接转手

值得注意的是，出售的资产包之中，包含了上海证大喜玛拉雅中心45%股权，但喜玛拉雅项目公司于2023年底的总负债已经超过46亿港元。证大对于喜玛拉雅项目公司的权益价值降到0。而另外55%的股权仍然在证大前老板戴志康公司手中，所有的股权都已经被冻结，所以，未来喜玛拉雅中心的归属，仍然是个未知数。

相昱今年路过喜玛拉雅中心，发现其因为年久失修，已经沦为废墟，着实可惜。其对面的盈丰天地，也被上海建工收购。

证大的离奇身世

交易完成后，证大余下的部分将转型为一个偏重于物业开发、物业租赁以及物业管理及运营业务的中资产公司，也计划改名成大方广瑞德集团有限公司。新证大还与买家签订协议，负责上海联洋大拇指广场的改造咨询、运营及管理服务，预计投资5,000万改造，比较可惜的是，这座联洋人民的白月光，因为多年的股权纠葛以及物业散售，其实远远没能达到其应有的商业价值。

上海证大的原老板戴志康早期在浦东拿了2,000多亩地，并且通过开发中式风格豪宅，其开发的九间堂别墅吸引了一众顶级富豪，其他开发还包括大拇指广场、水清木华、证大家园等非常多浦东知名项目。

年初，戴志康的九间堂别墅以1.44亿元被法拍。

九间堂1.44亿之后，洋泾又有3亿独栋成交

2015年，他将上海证大42.3%的股份出售，总价约12.5亿港元，离开地产行业，而后进入互联网金融行业。东方资产随后成为上海证大大股东。2018年，南通三建成为上海证大第一大股东。2019年，戴志康的互联网金融产品资金链断裂，戴志康选择自首。2022年，戴志康被判刑19年，而上海证大的新大股东南通三建也发生了债务问题。

戴志康和证大的离奇经历，完美阐述了什么叫no zuo no die，哪怕到2023年的今天，上海证大多年来几乎不怎么打理的上海资产，每年还能给带来小3亿的收入。

如果当年戴志康不去外地扩展，不做互联网金融，不乱投资，守着上海的物业收租，现在依然会是个百亿富豪，不会身陷囹圄。

可惜没如果。

（来源：楼典）